Основная информация
Строительство дома в Греции начинается с выбора участка: будет ли это вилла на первой линии от моря, апартаменты в оживлённом туристическом посёлке или уединённый коттедж вдалеке от цивилизации — решать только вам. Но при выборе места нельзя забывать и о юридической стороне вопроса, ведь для разных категорий греческих земель существуют свои нормы и инженерно-строительные требования. Поэтому выбор участка для строительства дома — целая наука, со своими тонкостями и нюансами.
Типы земельных участков
Для того, чтобы разобраться в основах греческого землеустройства, необходимо понимать разницу между существующими категориями земель. Типы земельных участков в Греции отличаются от привычных нам категорий. При этом именно тип участка играет ключевую роль при определении его строительных возможностей и стоимости.
ИКОПЕДО
АГРОТЕМАХИО
Выбор земельного участка
Прежде, чем купить земельный участок в Греции, необходимо внимательно изучить особенности его расположения и строительные возможности. Помимо типа участка, есть ещё несколько важных моментов, определяющих возможности его использования, а также общих принципов оборота земель, без которых сложно сориентироваться в хитросплетениях греческого земельного права. Знание этих принципов необходимо для того, чтобы выгодно инвестировать средства, использовав строительные возможности земель по максимуму.
В вопросах использования земельных площадей, основную особенность греческого законодательства можно сформулировать так: если для России и стран СНГ при застройке используется принцип «не менее, чем», то Греция отталкивается от обратного принципа — «не более, чем». Объясняется это очень просто: из-за особенностей расположения и относительно небольших размеров страны, здесь не так много земель, пригодных для строительства. Поэтому значительная часть ограничений направлена на то, чтобы сэкономить имеющиеся ресурсы.
На что обратить внимание
Назначение участка — при выборе участка под застройку, важно учитывать виды разрешённого использования. Самые распространённые из них — для жилищного строительства и создания туристической инфраструктуры. В Греции виды разрешённого использования зависят от территориальной зоны, в границах которой находится конкретный участок. Как правило, каждый район имеет свои регуляции и предписания, но бывает так, что один район делится на зоны, для земель каждой из которых предусмотрены свои виды разрешённого использования. Подробнее узнать об использовании земель определённой зоны вы можете у специалистов Greece Invest (https://greece-invest.ru/contacts).
Выбирая участки под строительство, стоит обратить внимание на план градостроительного развития территории. Земли агротемахио, расположенные недалеко от населённых пунктов, могут быть впоследствии включены в градостроительный план, что ведёт к урбанизации участков. В этом случае, их категория будет изменена на икопедо, что значительно увеличит коэффициент застройки, а также повлияет на другие критерии: коэффициент покрытия, минимальная площадь участка для строительства дома, высотность, целевое использование и конечно же увеличит стоимость участка.
Рельеф — необходимо учитывать, что стоимость строительства на участках с большим перепадом высот может потребовать значительных затрат на земельные работы и подпорные стены.
Пятно застройки — Перед покупкой участка, необходимо определить пятно застройки — это часть участка на которой разрешено возводить строения. Нужно учитывать, что на агротемахио отступы от границы участка должны быть не менее 15 метров, а это означает что пятно застройки будет где-то в центре участка. Может оказаться так, что вида на море не будет с той части участка на которой можно строить.
Транспортная доступность — строительство дороги дело весьма затратное, кроме того дорога не находится в вашей собственности, а это означает, что кроме дополнительных затрат вам необходимо получить необходимые разрешения на прокладку дороги, поэтому перед покупкой участка если к нему не подходит асфальтовая дорога, необходимо сразу поинтересоваться кому принадлежит, та часть дороги, которая требует улучшения покрытия. Кроме того обратите внимание пройдёт ли по этой дороге строительная техника.
Археологическая зона — необходимо проверить не относится ли данный районе к археологической зоне. В случае если окажется, что ваш участок представляет интерес для археологов, вы обязаны будете уведомить археологическую службу о начале строительных работ и работник археологической службы будет присутствовать при копке котлована.
Удалённость коммуникаций — в случае с икопедо все коммуникации, как правило, либо подведены к участку, либо расположены очень близко, а вот при покупке агротемахио необходимо проверить расстояние до ближайшего электрического столба и источника воды т.к. стоимость прокладки коммуникаций полностью ложится на ваши плечи. Канализации на агротемахио как правило нет, в этом случае применяют как правило выгребные ямы. Наша компания при строительстве использует более совершённые и экологически чистые решения — систему биологической очистки.
Стоимость земельного участка является важным критерием, ведь она учитывается при расчёте цены недвижимости при подаче документов для получения ВНЖ для владельцев недвижимости.
Участки для строительства отеля
Строительство гостиниц допускается как на землях типа икопедо, так и агротемахио. В первом случае, площадь застройки остаётся такой же как и для жилой недвижимости. При строительстве отеля или другой коммерческой недвижимости на агротемахио коэффициент застройки значительно выше и обычно составляет 20%, в особых природоохранных зонах может быть 10%. Однако нужно учитывать, что далеко не каждый агротемахио подходит для строительства отеля. Для получения разрешения на строительства отеля на агротемахио его площадь должна быть 10.000–15.000 (в зависимости от региона), а тип использования участка должен быть — Туристический. Перед покупкой участка обязательно необходимо провести инженерно — строительную экспертизу и убедиться, что вы сможете построить на участке, то что задумали.
— Тип земельного участка
— Коэффициент застройки
— Назначение участка
— Коммуникации
— Транспортная доступность
— Рельеф
Участки для строительства
Смотреть всеВопрос-ответ
Популярные вопросы, которые нам задают клиенты по строительству в Греции
Участки в Греции измеряются в стреммах. 1 стремма приравнивается к 10 соткам, 1000 кв. м или 0,1 га.
Да, можно. Вы можете построить несколько домов и продать их с прилегающими участками. 4.000 кв.м. требуется для получения разрешения на строительство. Далее Вы можете продавать дома с прилегающими участками разделенные по Вашему усмотрению.
Для «АГРОТЕМАХИО», площадью 4.000 кв.м. площадь застройки составляет 200кв.м.
Для «АГРОТЕМАХИО», площадью от 4.000 до 8.000 кв.м. площадь застройки составляет 200 кв.м.+ оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,02
Для «АГРОТЕМАХИО», площадью свыше 8.000 кв.м. площадь застройки составляет 280 кв.м.+ оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,01
Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отель, виллы в аренду,
офисы и т.д.) равен 0,2
Примеры:
4.000 = 200 кв.м.
6.000 = 200 + (6.000 - 4.000) * 0,02 = 240 кв.м.
8.000 = 280 кв.м.
10.000 = 280 + (10.000 - 8.000) * 0,01 = 300 кв.м.
20.000 = 280 + (20.000 - 8.000) * 0,01 = 400 кв.м.
На «АГРОТЕМАХИО» разрешено строительство не более 2-ух этажей + цокольный этаж.
Кроме жилых метров разрешено строительство цокольного этажа высота которого не должна превышать 2-ух метров.
Для увеличения коэффициента
застройки крупные участки чаще всего делят на участки по 4.000 кв.м. Например участок в 20.000 кв.м. можно разделить на 5 участков по 4.000 кв.м. и получить разрешение на строительство 200 кв.м. на каждом участке т.е. 5 * 200
= 1.000 кв.м. Для сравнения, на цельном участке 20.000 кв.м. можно построить всего 400 кв.м. Однако по новому закону разделить можно не каждый участок, а только те, которые прилегают к дороге
Для участков агротемахио, которые были разделены на несколько сегментов, предусмотрено право продажи как участка целиком, так и отдельных сегментов. Если участок уже представляет собой минимальный сегмент, то в случае продажи его части, вы не сможете самостоятельно получить разрешение на строительство, поэтому если например вы купили участок 40 соток и хотите построить дом на 20 сотках, а остальное продать, то целесообразно сначала получить разрешение на строительство двух домов, а затем продавать часть участка уже с разрешением.
Это популярная в Греции схема взаимовыгодного сотрудничества, при которой владелец участка предоставляет свой участок под застройку строительной компании, которая, в свою очередь, обязуется застроить его за счет собственных средств, а по завершении строительства, владелец земельного участка получает в собственность часть строений. Как правило, расчет этой части происходит по согласованию сторон на основе стоимости участка, и выражается в процентах.
Стоимость проведения эл-ва к участку оплачивается владельцем, но выполняется только государственной компанией ΔΕΗ она же и определяет стоимость работ в зависимости от необходимого кол-во столбов и трансформаторов, а также сложности работ. Примерная стоимость может доходить до 30 евро за метр.
Стоимость прокладки трубы для водоснабжения участка, составляет примерно от 5 до 10 евро за 1 кв.м.
Получить разрешение на бурение скважины крайне сложно, для этого в радиусе нескольких километров не должно быть водопровода или другой скважины. На практике многие делают скважины незаконно, без получения разрешения или получив разрешение на геотермию. В последствии такую незаконную скважину можно узаконить, задекларировав ее в соответствующей организации. Стоимость бурения и оборудования скважины составляет примерно 100 евро за метр.
Мы крайне не рекомендуем покупать участок без инженерно-строительной экспертизы. Что это означает на практике: наш инженер сначала проверяет все документы определяя все строительные нормы для данного участка, затем выезжает на участок вместе с топографом, выставляет границы участка и пятно застройки. Анализирует грунт, рельеф и другие детали связанные с строительством. Стоимость такой экспертизы составляет 200 евро, однако она может сохранить вам десятки тысяч.
Можете, однако нужно понимать, что разрешение на строительство выдается под конкретный архитектурный проект, а соответственно вам в любом случае потребуется его менять под свои нужды. Почти все участки в Греции продаются без разрешения на строительство за исключением случаев, когда собственник планировал сам застроить участок, получил разрешение и затем передумал и решил продать. Разрешение на строительство может действительно на 4 года и может быть продлено еще на 4.
Стоимость варьируется от производителя, технологии и кол-во человек, которые предположительно будут проживать. Средняя стоимость системы биологической очистки для дома на 6-8 человек составляет 3.000 евро.
- Свежий топографический план с указанием всех строительных норм заверенный в градостроительстве
- Справка из археологического хозяйства, о том что участок не относится к археологической зоне
- Справка из лесного хозяйства, о том что участок не является лесом
- Договор купли-продажи
Бесплатная консультация